Fragenkonstrukt zum ‚Selbstständigen Beweisverfahren’
I. Ausgangslage
- Eine Wohnung wird auf der Grundlage eines Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter bereitgestellt.
- Im Mietvertrag versichert der/ie VermieterIn in der Regel dem/r MieterIn ein baumangel-freies Wohnobjekt bereitgestellt zu haben.
- Während der Mietzeit entsteht ein Baumangel, weil in der Wohnung Schimmelbefall entstanden ist. Für das Schimmelwachstum ist aber immer Feuchtigkeit die biologische Voraussetzung. Für die Feuchtigkeitsbasis aber verantwortlich ist die bauphysikalische Durchfeuchtung des baulichen Untergrundes: Mauerwerk/Tapeten und Brauchwasser-defekte, -siehe hierzu Baumangelzielbaum!
- Beide Parteien sind ratlos. In dieser Ratlosigkeit behauptet der Vermieter, ‚der Mieter müsse besser lüften!’ -aber er kann es nicht beweisen.
- Der Mieter bestreitet das, er weiß, das er genau nach Anweisung des Mieterbundes lüftet. Mehr ist nach letztinstanzlichen Entscheidungen vom Mieter nicht zu erwarten. Aber auch er kann sein ordnungsgemäßes Lüften nicht beweisen.
- Folglich bleibt nur der Umzug oder Rechtsstreit, denn Wohnen mit Schimmel ist gesundheitsschädlich. Jetzt wird es besonders schwierig, denn nun hat der Bausachverständige (SV) die ‚Macht’, die richterliche Entscheidung zu beeinflussen.
- Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass auch der möglicherweise falsch ausgewählte Bausachverständige es nicht besser weiß als der Mieter und Vermieter, weil er nicht die Verpflichtung des Gerichts erfüllt hat, nämlich zu prüfen, ob der Auftrag in sein Fachgebiet fällt.
- Auf Erfüllung des Punktes 7. kann sich der Mieter nicht verlassen, weshalb es für den Bevollmächtigten dringend geboten ist, zur Kompetenz des SV Erkundigungen einzuholen. Wesentliche Voraussetzung ist die vom Sachverständigen und Architekten praktizierte Sanierungstätigkeit an alter Bausubstanz.
Zum Verständnis und Hintergrund der Fragen wird mit einem praktischen Beispiel in dem III. Teil näher eingegangen.
II. Teil Zur Fragestellung
Nachdem die Ausgangslage geklärt ist, geht es an die Fragen, die in der Regel gestellt werden von Juristen ohne bautechnische Kompetenz. Aber bereits hier wird häufig das ganze Verfahren in eine Richtung geleitet, die diesem Verfahren nicht zukommt und die später erhebliche Nachteile für den Mieter erbringen kann, z.B.:
‚Ist der Schimmel in der Wohnung X auf falsches Lüften zurückzuführen?’.
Stattdessen müsste es heißen:
- ‚Ist das Wohnobjekt wegen des Schimmelbefalls baumangelbehaftet?’ (-Mietvertrags-gegenstand). Dazu muß eine Feuchtemeßprüfung gemäß Baumangel-Zielbaum veranlasst werden, -(dann scheiden zwangsläufig und berechtigter Weise alle Bausachverständigen aus, die nicht mit einem Tiefenmessgerät ausgestattet sind.)
- Welche Baumängel sind die Ursachen, detailliert benannt gemäß Baumangel-Zielbaum?’
- Wenn ein Baumangel verneint wird, ist dann ein unzureichendes Lüften des Wohnobjektes die Ursache? Wenn die Frage bejaht wird, welche tatsächlichen Lüftungsmängel liegen vor?
Die Fragen sollten im Antrag des Mieters sich beziehen auf den § des Mietvertrages ‚baumangel-freies Wohnobjekt’.
III. Beispiel
Ein Bausachverständiger wird beauftragt mit der Frage:
‚Ist der Schimmelbefall in der Wohnung auf unzureichendes Lüften zurückzuführen?’
Der Sachverständige (SV) veranlasst im Sommer an den im Winter aufgetretenen Befallsstellen eine Feuchtemeßprüfung als Tiefenmessung und kommt wegen der Trockenwerte zu dem Schluß, dass die Wand trocken ist und deshalb nur ‚unzureichendes Lüften’ die Ursache ist. Diese Erfahrung hat der Unterzeichner -zigmal gemacht.
Damit hat der SV den Beweis angetreten, dass er nicht die Kompetenz hat, derartige Fragen zu beantworten. Denn im Sommer ist die Feuchtezone abgetrocknet, die im Winter wegen Erhöhung der Luftfeuchtewerte wegen eines Brauchwasserdefektes entstanden ist. Alle sonstigen Beteiligten sind bautechnische Laien und sind hilflos gegenüber dieser Falschbeurteilung. Es zeigt sich die ‚Macht’ des SV, der hier ein Fehlurteil begünstigt.
Aber der Mieter aus Süddeutschland gibt nicht auf, er setzt sich mit dem Unterzeichner telefonisch in Verbindung. Gemäß Baumangelzielbaum werden die Schadenstheorien benannt, die der Mieter nun selbst abprüft. Dabei stößt er auf einen Defekt eines Anschlusses zwischen Badewanne und lotrechter Fliesenfläche im Bad, die noch mit Mörtel -statt dauerelastisch- ausgeführt ist und somit Jahrzehnte alt ist. Ein typischer Fall von Gebäudevernachlässigung infolge Altersminderung der Baustoffe. Der Mieter öffnet den Revisionsrahmen, simuliert die Anschlussfuge mit Duschwasser und sieht es selbst und beweist damit das Eindringen von Brauchwasser in die Trockenzone des Wannenhohlraums. Von dort sickert das Brauchwasser in Dampfform (Verdunstung = Schulwissen: Tertia) unter den schwimmenden Estrich, dunstet über die Estrichrandstreifen in die Raumluft der Zimmer und führt wegen der erhöhten Raumluftfeuchte an den kalten Stellen der Wohnung zu dem Schimmelbefall.
Der Herr Bevollmächtigte des Mieters erzwingt mittels Fotoaufnahmen des eindringenden Brauchwassers von der defekten offenen Anschlussfuge einen 2. Ortstermin, damit der SV sein Gutachten korrigiere.
Und nun kommt das Stück aus dem Tollhaus, der SV bestätigt den Defekt, bleibt jedoch bei seiner Beurteilung, die Verantwortung dem falschen Lüften „zuzuschieben!“ Es ist unglaublich, aber wahr.
Tatsächlich liegt doch gemäß vereinbartem Mietvertrag und der defekten Anschlussfuge sowieso ein ‚baumangelbehaftetes Wohnobjekt’ vor, das allein Grundlage eines Urteils sein müsste, denn es läuft doch Brauchwasser in die Trockenzone der Wohnung. Der Unterzeichner ist über den weiteren Ausgang nicht unterrichtet, da wahrscheinlich das Klageverfahren noch nicht beendet ist.
Aus dem hier angeführten Beispiel ist erkennbar, dass bereits die Fragestellung entscheidene Bedeutung hat. Denn dann hätte eindeutig der Sachverständige gegen den gerichtlichen Auftrag verstoßen, weil er die Bausubstanz nicht gemäß Baumangel-Zielbaum abgeprüft und damit den Auftrag nicht oder schlecht erfüllt hat. Dann ist es erheblich leichter, die Bestellung eines weiteren SV durchzusetzen.
Peter Schwedler, Krefeld
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