Schimmel in der Wohnung?

Was nun? -Technik und Justiz!
Verfasser:  Baumeister Schwedler, Krefeld

Dem Verfasser liegt eine Publikation eines Düsseldorfer Rechtsanwalts vor, der so ganz nebenbei die Vermutung äußert: „Etwa 90 % aller Schimmelpilzbildungen sind in Wirklichkeit auf fehlerhaftes  Lüftungsverhalten zurückzuführen!“ Auffällig ist bereits hier, dass diese These nicht begründet wird. Sie steht auch in völlig entgegengesetzt gemachten Berufserfahrungen des Verfassers. Entweder ist dieser Rechtsanwalt ein besonders guter Rechtsanwalt oder/und in seinen Rechtsfällen waren überwiegend Sachverständige eingeschaltet, die einen Gutachtenauftrag nicht darauf abgeprüft haben, ob dieser in ihr Fachgebiet fällt. Deswegen bedarf es dazu dringend erläuternder Erklärungen.

Man könnte analog zu einem Werbespruch sagen: „Wohnst Du schon oder lebst Du noch?“ Das mag manchem Leser makaber klingen, aber qualitatives Wohnen bedeutet: Wohnen ohne Schimmelpilze!  Sind aber Schimmelpilze da, dann lebst Du eben nicht, sondern: Du lebst schlecht, schlechter geht’s kaum. Das gilt für jeden von uns, denn wir alle sind Bewohner. 
Das jedoch ist in dem Moment vergessen, wenn wir als Bewohner zwar keine Beziehung zu einem bestimmten Einzelfall haben, aber beruflich oder persönlich in diesen Einzelfall eingebunden werden, ob wir wollen oder nicht. Dann sind nachfolgende Beteiligte und Berufsgruppen betroffen: Mieter, Vermieter, Hausverwalter, Rechtsanwälte und Gerichte.  Der Leser wird mit mir übereinstimmen: Alle Berufsgruppen werden in der Regel von Personen vertreten, die bautechnische Laien sind.

1.Grundsatz:
/ch (die Bausubstanz) kann nicht mehr, ich muß sie blühen lassen, die Schimmellandschaften in schwarz und grün auf und in Möbeln, auf Kleidung, Tapeten, Anstrichen. Ihr -die Menschen- habt mich nicht so gepflegt und instandgesetzt, wie sich das nach den Grundsätzen der Baukonstruktionserhaltung gehört! Folglich läuft ständig über meine Gebäudehülle Regenwasser in meine Trockenzone! Ich (die Bausubstanz) bin an manchen Stellen mit Feuchteanlagerungen (Feuchtequelle) behaftet.“ 

Warum ist das so? Der Schimmelpilz ist nämlich nur eine Folgeerscheinung der tatsächlichen Ursache. Es handelt sich dabei nämlich um die Feuchtigkeit, die sich unzulässig in der Trockenzone der Wohnung ausgebreitet hat. Denn: Nur die Feuchtigkeit ab einer bestimmten Konzentration ist das Medium auf dem Schimmelpilz sein Wachstum entwickelt. Deshalb muß nach einem Sachverständigen für "Feuchtigkeitserscheinungen mit Schimmelpilzbildung" gesucht werden.
Dem Verfasser kommt es darauf an, der Entwicklung von Schimmelpilzbildung auf einem für den Bewohner gerechtigkeitsrelevantem Weg das Wort zu reden. Das wird nur erreicht, wenn auf dem Weg der streitigen Auseinandersetzung die grundsätzlichen Kernpunkte eingehalten werden. Daraus ergibt sich der zweite Grundsatz bei der Suche nach dem richtigen Sachverständigen.

2. Grundsatz:
Wenn ein Sachverständiger bei Schimmelpilzbefall in Gebäuden gesucht wird, dann mögen die in einem gerichtlichen Verfahren Beteiligten nach einem Bausachverständigen suchen, der etwas von alter Bausubstanz und den planerischen und handwerklichen Defekten an Neubauten versteht. Er muß in der Lage sein, die Feuchtigkeit in der Bausubstanz aufzuspüren und damit die Feuchtequelle in der Wohnung. Da heute das Internet auch eine persönliche Visitenkarte für Sachverständige beinhaltet, kann dort dazu nachgelesen werden, z.B. ob er sich insbesondere der Untersuchung von Baumängeln infolge Feuchtigkeitseinfluß widmet.
 
Selbst bei diesem Grundsatz können auch bautechnische Laien erkennen, dass hierzu überwiegend Bausachverständige der Architekten-, Ingenieur-, Handwerks- und Handelskammern eingeschaltet werden dürfen, egal ob vereidigt oder nicht. Diesen Satz bitte nicht falsch auslegen: Natürlich muß er die Verhaltensweisen des Vereidigten kennen. Aber im Kern kommt es auf die technische Qualifikation an. Dies ist ein ganz wichtiger Vorgang, denn es gibt natürlich darüber hinaus Sachverständige der Bauphysik und der Baubiologie, die sich ebenfalls auf diesem Gebiet mit hervorragenden Kenntnissen dem Schimmelpilzbefall widmen. An erster Stelle fordert die Justiz die Auftragnehmer als Sachverständige auf zu prüfen, ob der Auftragsgegenstand in ihr Fachgebiet fällt. In das Fachgebiet dieser Sachverständigen gehört sicher  die Feststellung des Schimmels, die Art des Schimmelpilzes, die gesundheitsschädlichen Eigenschaften, die Vorschläge zur vorübergehenden Beseitigung und die Vermutung auf Feuchtedefekte, -hier genannt: Feuchtequelle. Es fällt aber nicht in ihr Fachgebiet, die Ursachen der Feuchtequellen zu ergründen. Daraus ergibt sich der dritte Grundsatz.

3. Grundsatz:
Die Feststellung der Ursache für Feuchtigkeitsbefall, bzw. das Aufspüren der Feuchtequelle in einer Wohnung ist Sache erfahrener Bauingenieure und Architekten der Kammern. Die Feststellung der Ursache der Feuchtigkeit (und damit auch der Schimmelpilzbildung) ist aber die entscheidene Aufgabe, die allein dem Hauseigentümer weiterhilft, um die Ertragsgrundlage zu erhalten und die Bewohner von Verantwortung zu entlasten.   

Nun kann natürlich auch aus dem Personenkreis des Bauwesens ein Sachverständiger benannt werden, der zwar den guten Willen hat, dem aber im Laufe des Verfahrens der Spruch anhaftet: „Der/die kann es nicht!“  (Müntefering über Merkel).  Am Ende dieses Artikels hoffe ich, die Richterschaft mit ihren technisch-kritischen Hinterfragungen gestärkt zu haben. Zur Verdeutlichung soll nachfolgendes Beispiel weiterhelfen.

Beispiel: (erlebter Bauschaden)
a. In einem Schlafzimmer schlafen zwei Personen und geben über Nacht mittels ihres Atems eine bestimmte Menge Feuchtigkeit ab und erhöhen damit [b]zulässig[/b] die  relative Luftfeuchtigkeit. Ein paar Blumentöpfe  stehen auch im Zimmer.

b.Im gleichen  Schlafzimmer -direkt am Kopfende des Bettes- ist nachträglich durch die Außenwand ein Antennenkabel zum Radiowecker verlegt worden, und zwar mit Gefälle von außen nach innen. Daher läuft Regenwasser in das Mauerwerk, sickert bis zur Betondecke ab und reichert auf diesem Weg das Mauerwerk mit Feuchtigkeit an. Die Feuchtigkeit selbst ist nicht mit Wasserrandbildung erkennbar, stellt aber das Medium für Schimmelpilzwachstum dar, das auch prompt eintritt.

c.Infolge a. und b. würde nun ein bautechnischer Laie und sachverhaltsfremder Sachverständiger  vermuten, dass unzureichendes Heizen und Lüften die Ursache ist. Denn er weiß, daß das Ausatmen der beiden Menschen in a. unvermeidlich ist und damit das Beweismittel festgestellt ist. Die Feuchtigkeit in der Wand hat er nicht festgestellt, weil er nicht Bauingenieur ist und auch nicht im Besitz eines Feuchtemeßgerätes ist. Denn nur mit einem Feuchtemeßgerät und mit der Kenntnis alter Bausubstanz und mit Kenntnissen der Bauphysik und Bauchemie kann er die augenscheinlich nicht sichtbare Feuchtigkeit und ihre Ursachen feststellen. Und dazu gehört auch eine bautechnisch kriminologischer Spürsinn, denn den Einlauf des Regenwasser zu finden ist nicht so einfach. In unserem Beispiel liegt nun tatsächlich die Ursache in der unter b. dargestellten  Feuchtequelle. Der SV war guten Willens, aber …

Die Wohnung leidet also unter einem Baumangel, über den die Feuchtequelle stetig gespeist wird. Nun wird häufig gesagt, es ei doch aber dem Bewohner mindestens eine Mitverantwortung anzulasten. Zunächst sei hier auf den eben genannten Begriff des Baumangels eingegangen. Ein Baumangel im oder am Gebäude stellt einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar, insbesondere wenn er zu Bauschäden (Schimmelpilzbefall) führt. Der Verfasser hat immer wieder erlebt, dass der Baumangel verniedlicht wird nach dem Motto: „Alte Häuser sind eben so!“ Das stimmt nicht, das muß so nicht sein. Tatsächlich aber liegt in derartigen Fällen nämlich ein planerischer oder handwerklicher oder massiver „aufgestauter Instandsetzungsbedarf“ am Gebäude vor, der als Baumangel zu Schäden in der Trockenzone (Wohnungen) des Gebäudes führt. An diesem Baumangel mit seinen Bauschäden sollen nun die Bewohner beteiligt werden. Dies ist ein extrem absurdes Ansinnen. (Der Leser mag die rechtliche Wertung entschuldigen). Hieraus folgt der  vierte Grundsatz.

4. Grundsatz:
Wenn ein Baumangel in oder an einem Gebäude zu Bauschäden(Schimmelpilzbefall) führt, so trifft die Verantwortung allein den Gebäudeeigentümer, der versäumt hat, den aufgestauten Instandsetzungsbedarf zu beseitigen oder seine Rechte bei Handwerkern und Planern geltend gemacht zu haben. Erst wenn der Baumangel beseitigt ist und die Feuchtequelle abgetrocknet ist, ist es überhaupt möglich zu prüfen, ob ein Fehlverhalten hinsichtlich falschen Bewohnens betrieben wird.

Es ist nämlich durchaus möglich, anhand eines Berechnungsverfahrens gemäß DIN 4108 zu ermitteln, ob sich Kondensatbildung auf den Wandoberflächen oder innerhalb der Außenwände unzulässig angelagert haben. Das kann dann immer noch an Mängeln der Bausubstanz liegen oder aber tatsächlich am falschen Lüftungsverhalten. Zur Anwendung dieses Berechnungsverfahrens jedoch gilt grundsätzlich der fünfte Grundsatz, -siehe dort. (die Gebäudehülle muß wasserundurchlässig  sein!) Denn welcher Wissenschaftler wollte sich diesen „fauxpas“ leisten, darauf nicht geachtet zu haben. 

5. Grundsatz:
Bevor umfangreiche bauphysikalische Abhandlungen zum Nachweis von schuldhaftem Verhalten des Bewohners am Schimmelpilzbefall erarbeitet wird, sollte dieser Sachverständige nachweisen, dass das Gebäude keinen Defekt (Baumangel) in der Gebäudehülle aufweist, über den Regenwasser in die Trockenzone der Wohnung einläuft. Denn dann wäre die gesamte Ermittlung nach dem Berechnungsverfahren der DIN 4108 ad absurdum geführt.

In Publikationen hervorragender anerkannter Wissenschaftler und in exellenten technischen Abhandlungen namhafter Produkthersteller wird immer wieder als Ursache von Schimmelpilzbefall der „Baumangel“ verschwiegen oder unter "fernerliefen" benannt. Da geht die Katze um den heißen Brei. Offensichtlich wissen es die Beteiligten nicht besser. Kürzlich hat der Verfasser in einer renommierten Bauzeitung einen Artikel eines namhaften Wissenschaftlers vorgefunden, der den wesentlichen Baumangel verschwiegen oder nicht erkannt hat, um in anderer Sache seine Thesen zu veröffentlichen.

Der Leser mag diese Publikationen, insbesondere die Merkblätter für Mieter studieren. Es geht immer nur um die Belehrung von Menschen, die sowieso ganz überwiegend den natürlichen Drang haben nach frischer Luft. Mieter aber haben keine Lobby. Der Verfasser fragt provokant: „Warum erwähnen die Verfasser dieser Merkblätter nicht, dass selbstverständlich als Ursache vorrangig die baulichen Mängel am Gebäude die Ursache sein können?“ Und ich frage hier noch provokanter: „Warum findet sich keine technisch-wissenschaftlich fundierte Person oder ein wissenschaftliches Institut oder der zuständige Verband, der ein Merkblatt entwickelt und daran erinnert, dass vom Mietertrag regelmäßig Kapital für die laufende Instandsetzung eingesetzt werden muß, um den „aufgestauten Instandsetzungsbedarf“ mit Schimmelpilzbefall zu verhindern?“ Dabei muß man natürlich zugestehn, dass der ganz überwiegende Teil sehr wohl sein Immobil erhält. Es geht deshalb vorrangig um die Ermahnung all derer, die nicht um ihr Haus bemüht sind.

Zum Abschluß noch eines. Immer wieder geht auch die Fachwelt unter den Sachverständigen davon aus, dass bei erhöhter relativer Luftfeuchtigkeit die Ursache auf direktem Wege im falschen Wohnverhalten vermutet oder bestimmt wird mit der Folge eines möglichen Fehlurteils. Wenn sich der Leser das angeführte Beispiel vergewissert, so ist klar: Vom gleichen Standort des Schlafzimmers gehen zwei Feuchtequellen aus, die unmittelbar zur Erhöhung der relativen Raumluftfeuchtigkeit führen. Welcher Experte will denn nun feststellen, dass die Erhöhung der Luftfeuchtigkeit ausschließlich vom Ausatmen stammt und nicht von dem Baumangel. Dabei ist auch noch zu bedenken, dass der Bewohner das mietvertragliche Recht hat, die relative Raumluftfeuchte zwischen 30 % (im Winter) und 65 % (im Sommer) zu erhöhen. Wer wolle da den Propheten spielen und dem Bewohner die Verantwortung anlasten, obwohl das Gebäude einen schweren Baumangel aufweist, oder gibt es einen Wissenschaftler, der in diesem Beispiel behaupten würde, dass das Ausatmen die Ursache für Schimmelpilzbefall darstellt?. Deshalb sechster Schlußgrundsatz.

6. Grundsatz:
Die Zuweisung von Verantwortung an den Bewohner ist solange unzulässig, als die Gebäudesubstanz nicht von einem Bausachverständigen für Schäden an Gebäuden auf Baumängel untersucht worden ist. Diese Bausubstanzuntersuchung ist nicht selten nur mittels Konstruktionsöffnungen bei Einschaltung einer handwerklichen Hilfskraft möglich. Wenn die Frage an den Sachverständigen bejaht wird, aber Feuchtequellen nicht gefunden wurden, mag der Sachverständige präzise benennen, welche Untersuchungen er an welchen Bauteilen vorgenommen hat.

Wenn nun die Richterschaft anlässlich einer Anhörung ihre Fragen formulieren möchte oder der Bewohner weiter informiert sein will, so können sie sich des eigens hierfür entwickelten Baumangel-Zielbaums (Google)  bedienen.

Peter Schwedler, Krefeld